Contracting als Vermieter:in

Die Kosten für dieses „Rundum-sorglos-Paketes“ für Vermieter:innen sind grundsätzlich bereits im vertraglich vereinbarten Endgeld einkalkuliert. Sie können unter bestimmten Bedingungen im Rahmen der jährlichen Heizkostenabrechnung auf die Mieter:innen umgelegt werden (siehe dazu: „Umlagefähigkeit der Kosten für Wärmecontracting“). In der Regel werden die Kosten für Mieter:innen durch eine Wärmeversorgung über Contracting aber steigen.

Zulässigkeit der Umstellung auf Wärmecontracting

Da die Umstellung auf ein Contracting-Modell häufig höhere Kosten für Mieter:innen bedeutet, ist die Zulässigkeit einer solchen Umstellung oft ein Streitpunkt zwischen den Parteien. Der Bundesgerichtshofs hat in seinen Urteilen vom 22. Februar 2006 (AZ: VIII ZR 362/04) und vom 28. November 2007, (AZ: VIII ZR 243/06) dazu ausgeführt, dass Vermieter:innen die Wärmeversorgung in einem bestehenden Mietverhältnis nicht einseitig auf Wärmecontracting umstellen dürfen.

Dies sei nur zulässig, wenn eine entsprechende vertragliche Grundlage besteht. Enthält der Mietvertrag keine solche Regelung, nach welcher sich der Vermieter die Umstellung auf Wärmecontracting vorbehält, ist die Zulässigkeit der Umstellung von der Zustimmung der Mieter:innen abhängig. Ohne Zustimmung können etwaige Mehr-kosten nicht auf die Mieter:innen umgelegt werden.

Zwar sieht das höchste deutsche Gericht bereits einen Hinweis in Bezug auf die Betriebskostenverordnung hinsichtlich der Wärmelieferung im Mietvertrag als ausreichend an, allerdings nur dann, wenn Vermieter:innen vor der Umstellung auch das sogenannte Gebot der Wirtschaftlichkeit beachtet haben.

Besteht schon vor Beginn des Mietverhältnisses ein Wärmecontracting-Vertrag, sind Vermieter:innen nicht dazu verpflichtet, zukünftige Mieter:innen aktiv darauf hinzuweisen. Stellen potenzielle Mieter:innen aber entsprechende Fragen über das vorliegende Heizungssystem des Mietobjektes, muss Auskunft gegeben werden (vgl.: Bundesgerichtshof, Urteil vom 13. Juni 2007, AZ VIII ZR 78/06).

Umlagefähigkeit der Kosten für Wärmecontracting

Die Umlagefähigkeit der Kosten für Wärmecontracting ist in § 556 c Abs. 1 BGB geregelt. Danach können diese Kosten im Zuge der Betriebskostenabrechnung unter folgenden Voraussetzungen auf Mieter:innen umgelegt werden:

1. Es wurde mit den Mieter:innen vereinbart, dass sie die Betriebskosten für Wärme oder Warmwasser tragen und
2. die Wärme wird mit verbesserter Effizienz aus einer vom Wärmelieferanten errichteten neuen Anlage oder aus einem Wärmenetz geliefert und
3. die Kosten der Wärmelieferung übersteigen nicht die Betriebskosten für die bisherige Eigenversorgung mit Wärme und Warmwasser und
4. Vermieter:innen haben die Umstellung spätestens drei Monate zuvor in Textform angekündigt.

Sind diese Voraussetzungen nicht erfüllt, ist eine Abwälzung der Kosten auf Mieter:innen nicht zulässig. Wollen Vermieter:innen trotzdem am Wärmecontracting festhalten, muss Mieter:innen gegenüber eine Kostenaufspaltung erfolgen. Es können nur die eigentlichen Betriebskosten für die verbrauchten Heizeinheiten, nicht aber Lieferung und Wartung in Rechnung gestellt werden. 

Wir empfehlen, genau zu prüfen (möglichst vor der Entscheidung für ein Wärmecontracting-Modell), welche Kosten Mieter:innen über die Betriebs- und Heizkostenabrechnung auferlegt werden können und welche nach den oben genannten Voraussetzungen nicht umlagefähig sind.

Mieterhöhung wegen Modernisierung durch Wärmecontracting

Grundsätzlich ist es nicht ausgeschlossen, die Kosten für die Umstellung auf das Wärmecontracting im Rahmen einer Modernisierung durch eine entsprechende Modernisierungs-Mieterhöhung nach § 559 BGB an die Mieter:innen weiterzugeben.

Dabei ist aber zunächst zu unterscheiden, welche Maßnahmen genau ergriffen werden. Denn die bloße Umstellung des bestehenden Wärmesystems auf eine Fernwärmeversorgung berechtigt noch nicht zu einer Modernisierungs-Mieterhöhung.

Erfolgt aber zusammen mit der Umstellung auf die Versorgung über ein Wärmenetz auch eine Modernisierung der Heizungsanlage (z.B. Austausch von Kohleöfen gegen eine Zentralheizung), kann hierin eine Modernisierung nach § 555b BGB gesehen werden und Vermieter:innen eine Mieterhöhung im Zuge der §§ 559 ff. BGB durchsetzen.

Soll eine Mieterhöhung nach § 558 BGB erfolgen, kann Wärmecontracting allerdings sogar dazu führen, dass sich dies (deutlich) mietmindernd auswirkt (vgl. AG Flensburg, Urteil vom 26. März 2015; Az.: 62 C 245/13; Langenberg, WuM 2004, 375, 380) und die gewünschte Mieterhöhung nicht oder nicht in vollem Umfang durchgeführt werden kann.

Fazit

Festzuhalten ist, dass die Umstellung auf Wärmecontracting für Vermieter:innen komfortabel sein kann, für Mieter:innen jedoch meist mit Nachteilen und höheren Kosten verbunden ist. Außerdem bietet Wärmecontracting insgesamt zahlreiche Problemfelder, die noch nicht oder nicht einschlägig durch die Rechtsprechung geklärt sind. Wer sich als Vermieter:in also für ein Wärmecontracting-Modell entscheidet, muss sich auf Streitigkeiten mit Mieter:innen einstellen.